Transformer un local à usage de débarras en local d’habitation doit être autorisé par la Copropriété. Toutefois, cette transformation non autorisée se prescrit dans un délai de dix ans.
La Cour de Cassation (Cour Cassation n° 23-19.387, 22 mai 2025) a apporté des précisions intéressantes sur le point de départ du délai de prescription.
Dans cette espèce, les propriétaires des lots qualifiés de débarras dans le règlement de propriété avaient transformé ces locaux en locaux d’habitation.
L’Assemblée Générale des Copropriétaires a voté une résolution pour interdire l’usage à titre d’habitation de ces lots en raison des risques pour la sécurité des occupants en cas d’incendie.
Les propriétaires ont contesté cette décision en se prévalant du délai de prescription du délai de 10 ans, qui commence normalement à courir à compter du jour où le Syndicat des Copropriétaires a eu connaissance de ce changement d’affectation.
Pour confirmer la position de la Cour d’Appel de Paris, la Cour de Cassation retient que
« La Cour d’Appel a ensuite, souverainement retenu qu’en dépit de l’ancienneté de l’occupation de lots du sixième étage comme logements, le syndicat des copropriétaires n’avait eu connaissance de la dangerosité que présentait cette affectation que le 24 mai 2017, date de la remise par l’architecte de son rapport, consécutif à l’incendie survenu un peu plus tôt dans l’année, révélant une non-conformité de l’accès au sixième étage au regard des règles de sécurité incendie, notamment pour l’évacuation des occupants.
Elle a, enfin, relevé que si les copropriétaires avaient été informés lors d’une assemblée générale de 2016 que les titres de propriété de certains des lots du sixième étage mentionnaient qu’ils étaient à usage d’habitation, ce point n’avait pas fait l’objet d’un vote.
Ayant ainsi fait ressortir que le syndicat des copropriétaires n’avait pas ratifié l’usage d’habitation des lots n° 17, 18 et 19, la cour d’appel a pu en déduire, sans être tenue d’effectuer une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que MM. [F] et [X]n’avaient pas de droit acquis à l’usage qu’ils revendiquaient pour leurs lots à la date de l’adoption de la résolution du 3 juillet 2017 ».
Ainsi, le délai de prescription de 10 ans ne pouvait commencer à courir à compter de la date à laquelle le Syndicat des Copropriétaires avait eu connaissance du changement d’affectation mais uniquement à compter de la date à laquelle le Syndicat avait eu connaissance de la dangerosité que représentait cette affectation.