Un Syndicat de copropriétaires avait sollicité du Tribunal Administratif de Toulon l’annulation d’un permis de construire relatif à un projet immobilier situé sur un tènement voisin.
Le Tribunal Administratif de Toulon avait rejeté cette demande comme étant irrecevable, en soulevant d’office le moyen tiré du défaut d’autorisation donné par l’assemblée générale des copropriétaires.
Le Conseil d’Etat (CE, 09/04/2025, n° 492236) a annulé ce jugement pour erreur de droit commis par le Tribunal.
Le Conseil a rappelé que :
→ L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que :
« Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ».
→ Le I de l’article 18 de la même loi dispose que :
« Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous (…) -de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi ».
→ Et
« Aux termes des deux premiers alinéas de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction résultant du décret du 27 juin 2019 portant diverses mesures relatives au fonctionnement des copropriétés et à l’accès des huissiers de justice aux parties communes d’immeubles : « le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générales. / Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice. »
→ Avant de conclure que :
« Il résulte de ces dispositions que, dans les cas où une autorisation est requise, le syndicat, agissant au non de la copropriété, est tenu de disposer d’une autorisation formelle de l’assemblée générale des copropriétaires pour agir en justice en son nom, habilitation qui doit préciser l’objet et la finalité du contentieux engagé. Le pouvoir ainsi donné au syndic est compris dans les limites qui ont, le cas échéant, été fixées par la décision de l’assemblée générale. Le moyen tiré du défaut d’autorisation du syndic à agir en justice ne peut toutefois être soulevé que par un ou plusieurs copropriétaires.
4. Il résulte de ce qui précède qu’en soulevant d’office le moyen tiré de l’absence d’autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence Les Jardins d’Ys au syndicat pour agir en justice, le tribunal administratif a commis une erreur de droit ».
Ainsi, le Syndic, pour agir contre un permis de construire au nom du syndicat des copropriétaires, doit bien y être formellement autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires, mais seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du Syndic à agir en justice, et ce moyen ne peut donc être soulevé ni par le bénéficiaire du permis de construire, ni par le Tribunal dans le cadre d’un moyen soulevé d’office.