Le juge administratif retient qu’un permis de construire doit être déposé sur une même unité foncière.
Le Conseil d’Etat (CE, 27/06/2005, n° 264667) définissant l’unité foncière comme un « ilot d’un seul tenant composé d’une ou plusieurs parcelles appartenant à un même propriétaire, ou à une même indivision ».
La jurisprudence retient le critère de la « contiguïté » des parcelles pour apprécier cette notion d’unité foncière.
Ainsi la Cour Administrative d’Appel de Marseille (CAA Marseille, 10 novembre 2011, n° 09MA03914), retient que :
« Il résulte de ces dispositions [article R421-1-1 du Code de l’urbanisme alors applicable] qu’un permis de construire ne peut être délivré que sur une même unité foncière.
Que si cette unité peut être constituée de différentes parcelles, celles-ci toutefois doivent obligatoirement être contigües. »
Dans le même sens la Cour Administrative d’Appel de Douai (CAA Douai, 14 décembre 2012, n° 11DA0128) retient que :
« Considérant que si une seule demande de permis de construire peut-être déposée pour un projet devant être réalisé sur plusieurs terrains appartenant à un ou plusieurs propriétaires, c’est à la condition que ceux-ci soient contigües ».
Cette jurisprudence confirmait la réponse du Ministre de l’Egalité des territoires et du logement (Question AN n° 36018, 5 novembre 2013), qui précisait que :
« Deux ensembles de parcelles situés de part et d’autre d’un chemin communal constituent deux unités foncières distinctes. En effet, le chemin communal introduit une rupture, de telle sorte que le terrain d’assiette de l’opération d’aménagement ne porte pas sur un îlot de propriété d’un seul tenant. L’article L. 442-1 du code de l’urbanisme prévoit, certes, que la division de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis peut constituer un lotissement. Cependant, deux unités foncières séparées par un chemin communal ne peuvent pas être considérées comme contiguës au sens de cet article. Par conséquent, un promoteur souhaitant aménager deux ensembles de parcelles situés de part et d’autre d’un chemin communal doit déposer deux demandes de permis d’aménager le lotissement ».
Toutefois, par deux décisions rendues le même jour (CAA Douai, 16 juin 2020, n° 18DA00245 et CAA Marseille, 16 juin 2020, n° 17MA03952), les Cours de Douai et de Marseille, sont revenues sur ce principe de contiguïté en estimant :
Pour la première :
« Ni ces dispositions [article R423-1 du Code de l’Urbanisme], ni aucune disposition législative ou réglementaire n’imposent de présenter plusieurs demandes quand les constructions projetées ne sont pas situées sur une même unité foncière ;
Ainsi la Société MSE Saint Médard pouvait valablement présenter une seule demande pour les cinq éoliennes du parc projeté, alors même que ces ouvrages ne sont pas situés sur une même unité foncière »,
Pour la seconde :
« Les dispositions de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme n’ont eu ni pour objet, ni pour effet d’interdire au pétitionnaire qui projette la pose de panneaux photovoltaïques sur la toiture de serres agricoles sur des terrains lui appartenant formant deux unités foncières, non contigües et l’implantation d’une clôture en limites parcellaires de procéder au dépôt d’une déclaration préalable de travaux pour chacune de ces unités dès lors que le service instructeur a pu apprécier ce projet, dans son intégralité, au regard des règles d’urbanisme applicables pour chacune des unités foncières distinctes. La société requérante est fondée à soutenir qu’en se fondant sur dispositions de l’article R. 423-1 pour s’opposer à la déclaration préalable de travaux, le maire de La Boissière a commis une erreur de droit ».
Il convient d’observer que ces deux décisions ont été rendues pour des projets particuliers (panneaux photovoltaïques et éoliennes), c’est-à-dire pour des projets dont on peut considérer qu’ils présentent un lien fonctionnel, technique et économique.
Cette évolution jurisprudentielle apparait souhaitable, pour permettre aux services instructeurs de porter une appréciation globale sur un projet présentant une certaine unité, quand bien même son assiette porterait sur deux tènements simplement séparés par une voie communale ou un chemin rural.
A suivre…