Dans un avis rendu le 24 juillet 2019, le Conseil d’Etat a indiqué que la mention relative au nombre maximal de lots contenue dans un cahier des charges approuvé d’un lotissement constitue une règle d’urbanisme, au sens des dispositions de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme, frappée de caducité au terme d’un délai de 10 ans.
Conseil d’État, 1ère et 4ème chambres réunies,24 juillet 2019, 430362
Par un jugement en date du 2 mai 2019, le tribunal administratif de Nantes a saisi le Conseil d’Etat, sur le fondement des dispositions de l’article L. 113-1 du code de justice administrative, de la question de savoir si la mention relative au nombre maximal de lots contenue dans un cahier des charges approuvé d’un lotissement constituait une règle d’urbanisme susceptible d’être frappée de caducité en application de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme.
Pour mémoire, l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme dispose que :
« Les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.
De même, lorsqu’une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s’appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, dès l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.
Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes »
La caducité intervient automatiquement, pour tous les lotissements autorisés depuis plus de dix ans, étant précisé que la faculté d’opposition d’une majorité qualifiée de colotis a été supprimée par la loi ALUR, laquelle a même prévu la caducité des règles qui auraient bénéficié de cette procédure de maintien, et ce, dès l’entrée en vigueur de la loi.
La délimitation de la notion de « règle d’urbanisme au sens des dispositions de l’article L.442-9 du code de l’urbanisme » apparaît donc être une question majeure pour savoir quelles seront les stipulations contractuelles entre colotis qui pourront survivre à cette caducité automatique.
En l’espèce, et s’agissant de la mention relative au nombre maximal de lots, le Conseil d’Etat a indiqué que :
» 3. Eu égard tant à son objet qu’à ses effets, la mention relative au nombre maximal de lots contenue dans le cahier des charges approuvé d’un lotissement, qui au demeurant fait partie des éléments soumis à autorisation lors de la création d’un lotissement, constitue une règle d’urbanisme au sens des dispositions précitées de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme. Par conséquent, une telle limitation cesse de s’appliquer, au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir, lorsque le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, et l’autorité chargée de délivrer les autorisations d’urbanisme ne peut l’opposer à la personne qui sollicite un permis d’aménager, un permis de construire ou qui dépose une déclaration préalable. De même, si une majorité de colotis a demandé le maintien de cette règle, elle a cessé de s’appliquer à compter de l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové. «
Enfin, le Conseil d’Etat est venu rappeler que le Conseil constitutionnel avait, dans sa décision 2018-740 QPC du 19 octobre 2018, considéré que les dispositions de l’article L. 442-10 du code de l’urbanisme, compte tenu de leur objet, autorisent uniquement la modification des clauses des cahiers des charges, approuvés ou non, qui contiennent des règles d’urbanisme mais ne permettent pas de modifier des clauses étrangères à cet objet, intéressant les seuls colotis.