La Cour de cassation est venue préciser les conditions de qualification d’un terrain à bâtir afin de déterminer les indemnités applicables dans l’hypothèse d’une expropriation partielle et la possibilité de solliciter l’octroi d’une indemnisation accessoire pour dépréciation du surplus.
Cour de cassation, 3ème chambre civile, 4 avril 2019, FS-P+B+I, n° 18-10.989
Monsieur et Madame E se sont vu expropriés de quatre de leurs parcelles par le syndicat mixte interrégional d’aménagement des digues du delta du Rhône et de la mer (le Synadrem).
Pour fixer le montant des indemnités leur revenant, le juge judiciaire devait tout d’abord se prononcer sur la qualification, ou non, de « terrain à bâtir » desdites parcelles au sens du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.
Le juge retient que la qualification de « terrain à bâtir » prévu par l’article L.322-3 du Code de l’expropriation implique de vérifier, si, un an avant la procédure d’expropriation :
- le terrain était classé en zone constructible d’un document d’urbanisme, ou, en l’absence d’un tel document, une partie actuellement urbanisée de la Commune ;
- le terrain était effectivement desservi par les voies et réseaux.
Or, le juge est venu préciser que l’appréciation de la capacité suffisante des réseaux doit être réalisée au regard de l’ensemble de la zone :
» Attendu que, pour fixer ainsi qu’il le fait les indemnités revenant à M. et Mme X…, l’arrêt retient qu’à la date de référence, les parcelles se présentaient tout à la fois classées en zone ZAe2 à vocation d’activités et de services au plan d’aménagement de zone de la zone d’aménagement concerté du Mas Courtois et étaient ensemble desservies par une voie et des réseaux à la suite des travaux d’aménagement de cette zone ;
Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si, les parcelles étant situées dans une zone désignée par le document d’urbanisme comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la capacité des réseaux les desservant était adaptée au regard de l’ensemble de la zone, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; «
La Cour de cassation devait également se prononcer sur l’évaluation d’une des indemnités accessoires sollicitées : l’indemnisation de dépréciation du surplus. Celle-ci a pour objet lorsque, comme en l’espèce, l’expropriation est partielle, de couvrir l’éventuelle moins-value subie par la partie restante.
Les juges d’appel avaient estimé que cette indemnité accessoire ne devait pas être accordée en raison de la qualification de terrain à bâtir des parcelles expropriées.
Le juge de cassation censure ce raisonnement et vient préciser que l’indemnité de dépréciation du surplus en cas d’expropriation partielle, peut être allouée quelle que soit la nature du bien exproprié.