Par un jugement rendu le 25 mai 2021, le Tribunal administratif de Toulon a considéré que l’absence d’autorisation de lotir résultant du fait de l’annulation contentieuse rétroactive d’une décision de non-opposition à déclaration préalable, entrainait, par voie de conséquence l’illégalité totale du permis de construire délivré « sur un lotissement non autorisé ».
TA Toulon, 25 mai 2021, n°2001017
Dans cette affaire, le cabinet Itinéraires Avocats est intervenu pour un syndicat de copropriétaires et certains copropriétaires d’une résidence en sollicitant l’annulation de plusieurs autorisations d’urbanisme délivrées sur le tènement voisin.
Entre 2015 et 2018, la Commune de Bormes les Mimosas a délivré cinq autorisations d’urbanisme (2 décisions de non opposition à déclaration préalable, 2 permis de construire et 1 permis de construire modificatif) pour un projet de construction d’un immeuble de trois étages comprenant seize logements.
Les voisins de ce projet ont contesté chacune de ces autorisations et ont obtenu l’annulation de quatre d’entre elles (2 DP délivrées en 2015, un PC délivré en 2016 et PC modificatif délivré en 2018), devant la Cour administrative d’appel de Marseille, cette décision étant devenue définitive (CAA Marseille, 30 janvier 2020, 19MA02968-19MA02991).
Toutefois, et alors que la Commune de Bormes-les-Mimosas avait fait droit au recours gracieux des requérants sollicitant le retrait du permis de construire délivré en décembre 2015, le pétitionnaire a, dans le même temps, obtenu l’annulation de cette décision de retrait, laquelle a été confirmée par la Cour administrative d’appel de Marseille (CAA Marseille, 30 janvier 2020, 19MA02836). Et l’on sait que l’annulation d’une décision de retrait de permis de construire a pour effet de faire revivre ledit permis de construire à la date du prononcé de la décision du juge administratif.
Par conséquent, les requérants ont été contraints de saisir le Tribunal administratif de Toulon en vue de solliciter l’annulation de ce permis de construire subsistant dans l’ordre juridique.
Et parmi les quatre moyens d’annulation retenus par le Tribunal, le premier d’entre eux suffisait à entrainer l’annulation totale, et sans possibilité de régularisation, du permis contesté. Il était en effet soutenu que les déclarations préalables, antérieures au permis de construire contesté, ayant été annulées, ledit projet ne pouvait pas être délivré sur le périmètre d’un lotissement non autorisé, du fait de la disparition rétroactive des déclarations préalables portant autorisations de lotir :
« Conséquences à tirer de l’absence d’autorisation de lotir :
(…)
11. D’autre part, au nombre des dispositions dont l’autorité qui délivre le permis de construire doit, en vertu de l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme, assurer le respect figurent celles qui concernent les lotissements. Il suit de là qu’un permis de construire ne peut être légalement délivré pour une construction à édifier sur un terrain compris dans un lotissement non autorisé, l’annulation contentieuse rétroactive de l’autorisation de lotir équivalant à une absence d’autorisation.
12. Par un arrêt définitif référencé n° 19MA02968 et n° 19MA02991 en date du 30 janvier 2020, la cour administrative d’appel de Marseille a annulé les décisions du 15 mai 2015 et du 23 octobre 2015 par lesquelles le maire de Bormes-les-Mimosas ne s’était pas opposé aux déclarations préalables déposées par M. **** afin, selon ses propres indications, de diviser l’unité foncière composée des parcelles cadastrées section AE n° 332 et n° 333 et de détacher un lot d’une superficie de 618 m² en vue de construire après démolition de la construction existante sur le lot détaché. La juridiction d’appel a considéré que le projet portait sur un lotissement et que la surface de plancher maximale dont la construction est autorisée dans le lotissement n’était pas mentionnée, en méconnaissance de l’article A. 424-10 du code de l’urbanisme. Dès lors, si M. **** soutient désormais dans la présente instance que l’opération consistait à un simple remembrement de parcelles qui ne nécessitait aucune autorisation préalable, cette allégation se heurte à l’autorité absolue de chose jugée dont sont revêtus tant le dispositif que les motifs venant au soutien de cette décision de justice définitive. Au surplus, M. Richter n’établit pas que l’opération entrerait dans l’une des neuf exceptions visées à l’article R. 442-1 du code de l’urbanisme, pour lesquelles aucune déclaration préalable ni permis d’aménager n’était nécessaire.
13. Par suite, du fait de l’annulation contentieuse rétroactive des décisions du 15 mai 2015 et du 23 octobre 2015 par lesquelles le maire de Bormes-les-Mimosas ne s’était pas opposé aux déclarations préalables déposées par M. ****, le permis de construire délivré le 21 décembre 2015 sur le lot à bâtir issu de ces autorisations, après démolition de la construction existante, est entaché d’illégalité et doit être annulé par voie de conséquence. »